Por el equipo de Gestinvesting · Última revisión: octubre de 2026
Comprar una vivienda en la Costa del Sol siendo extranjero es perfectamente posible, legal y relativamente sencillo si se hace con orden. España no impone restricciones generales a la compra de inmuebles por parte de no residentes, ya seas de la Unión Europea, del Reino Unido, de Estados Unidos o de cualquier otro país.
En esta guía te explicamos el proceso completo, los costes reales, los impuestos y los errores más habituales, para que compres con seguridad en Marbella, Estepona, Mijas, Fuengirola, Benalmádena, Málaga o cualquier otro municipio de la costa.
Resumen rápido: lo que necesitas saber
- Puedes comprar siendo extranjero y sin necesidad de residir en España.
- Necesitas un NIE (Número de Identidad de Extranjero) y una cuenta bancaria española.
- Los gastos de compra suelen rondar entre el 10 % y el 13 % del precio en vivienda de segunda mano, y entre el 12 % y el 14 % en obra nueva.
- El proceso completo tarda entre 6 y 12 semanas en vivienda de segunda mano.
- Contar con un abogado independiente es la mejor protección que puedes tener.
- La compra ya no da derecho a residencia automática: el programa de Golden Visa por inversión inmobiliaria se eliminó en abril de 2025.
¿Puede un extranjero comprar una casa en la Costa del Sol?
Sí. No existen limitaciones generales por nacionalidad ni obligación de ser residente. Las únicas restricciones afectan a zonas de interés para la defensa nacional (muy poco habituales en la costa) y requieren una autorización militar específica.
La Costa del Sol recibe compradores de todo el mundo, sobre todo de Reino Unido, Países Bajos, Alemania, países nórdicos, Bélgica, Francia, Irlanda y Estados Unidos, además de un creciente número de compradores latinoamericanos y de Oriente Medio.
Paso a paso para comprar una propiedad en España siendo extranjero
1. Define tu objetivo y tu presupuesto
Antes de ver propiedades, aclara para qué compras:
- Vivienda habitual o segunda residencia: prioriza ubicación, servicios y comunidad.
- Inversión para alquiler vacacional o de larga duración: prioriza rentabilidad, normativa y demanda.
- Revalorización a largo plazo: prioriza zonas con proyectos de infraestructura y escasez de suelo.
Calcula tu presupuesto incluyendo los gastos de compra (más abajo te los detallamos) y un colchón para reformas y mobiliario.
2. Elige la zona adecuada
Cada municipio tiene un perfil distinto:
Zona Perfil Ideal para
Marbella / Puerto Banús Lujo, alta demanda internacional Inversión premium, residencia
Estepona Auge, buena relación calidad-precio Segunda residencia, revalorización
Mijas / La Cala Familiar, golf, ambiente internacional Residencia, alquiler
Fuengirola Servicios todo el año, muy buena conectividad Alquiler a largo plazo, jubilados
Benalmádena Puerto deportivo, vida urbana Alquiler vacacional
Málaga capital Mercado urbano, nómadas digitales Inversión, residencia
Manilva / Casares Precios más contenidos, campos de golf Primera inversión, presupuesto medio
Los precios por metro cuadrado varían mucho entre ellas; consulta siempre datos actualizados de portales inmobiliarios y de los Registradores antes de decidir.
3. Consigue tu NIE
El NIE es el número que te identifica fiscalmente en España. Sin él no puedes firmar la compra, abrir cuenta ni pagar impuestos.
- Se solicita en la Oficina de Extranjería o en comisaría de Policía Nacional, o en un consulado español de tu país.
- Puedes encargar a un abogado que lo tramite por ti mediante poder notarial.
- Suele tardar desde unos días hasta unas pocas semanas, según la oficina.
4. Abre una cuenta bancaria en España
Necesitarás una cuenta española para pagar impuestos, suministros, comunidad y la transferencia final. Muchos bancos permiten abrirla a no residentes con pasaporte y NIE.
5. Contrata un abogado independiente
Este es el paso que más dinero puede ahorrarte. Un buen abogado especializado en derecho inmobiliario para extranjeros:
- Verifica la nota simple del Registro de la Propiedad (titularidad, cargas, hipotecas, embargos).
- Comprueba la licencia de primera ocupación, la cédula de habitabilidad y que la construcción cumple con el urbanismo.
- Revisa que no existan deudas con la comunidad de propietarios, el IBI ni suministros.
- Revisa el contrato de arras y la escritura.
- Te representa ante notario si no puedes estar presente.
Evita usar el mismo abogado que el vendedor o la inmobiliaria: debe ser solo tuyo. Sus honorarios suelen rondar el 1 % del precio más IVA.
6. Visita propiedades y negocia
Compara varias opciones, revisa el estado real de la vivienda y pide siempre:
- Nota simple actualizada.
- Último recibo del IBI.
- Certificado de deudas de la comunidad.
- Certificado energético.
- Estatutos de la comunidad y cuotas.
En zonas de alta demanda, la negociación es limitada, pero en segunda mano suele haber margen razonable.
7. Firma el contrato de reserva y de arras
Una vez acordado el precio:
1. Contrato de reserva: pequeña cantidad (habitualmente entre 3.000 y 10.000 €) para retirar el inmueble del mercado.
2. Contrato de arras (o de compraventa privado): se abona normalmente el 10 % del precio y se fija la fecha de escritura.
Importante: si el comprador se echa atrás, pierde las arras; si lo hace el vendedor, normalmente debe devolverlas duplicadas (si se pactó arras penitenciales). Lee bien las condiciones.
8. Hipoteca (si la necesitas)
Los bancos españoles conceden hipotecas a no residentes, aunque con condiciones más exigentes:
- Financiación habitual de hasta el 60-70 % del valor de tasación (menos que para residentes).
- Plazo máximo habitual de 20-25 años.
- Documentación de ingresos, historial crediticio y patrimonio en tu país.
- Tasación obligatoria, que corre a tu cargo.
Es aconsejable contar con una pre-aprobación antes de firmar las arras, y valorar la ayuda de un broker hipotecario.
9. Firma ante notario y registro
En la escritura pública de compraventa ante notario:
- Se paga el resto del precio, normalmente mediante cheque bancario o transferencia.
- Se firma la escritura (puedes hacerlo con poder notarial si no estás en España).
- Después se liquidan los impuestos y se inscribe la propiedad en el Registro de la Propiedad, lo que te da protección legal plena.
10. Después de comprar
- Cambia a tu nombre los suministros (luz, agua, internet).
- Domicilia IBI, comunidad y tasa de basuras.
- Contrata un seguro de hogar.
- Cumple tus obligaciones fiscales anuales como propietario (ver más abajo).
Impuestos y gastos reales al comprar en la Costa del Sol
La Costa del Sol pertenece a Andalucía, por lo que se aplican los tipos autonómicos andaluces.
Vivienda de segunda mano
Concepto Importe aproximado
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) 7 % del precio (tipo general en Andalucía)
Notaría 0,1 % – 0,3 %
Registro de la Propiedad 0,1 % – 0,3 %
Gestoría 300 – 600 €
Abogado ≈ 1 % + IVA
Total aproximado 10 % – 13 %
Vivienda de obra nueva
Concepto Importe aproximado
IVA 10 % del precio
AJD (Actos Jurídicos Documentados) 1,2 % en Andalucía
Notaría y registro 0,5 % – 1 %
Abogado ≈ 1 % + IVA
Total aproximado 12 % – 14 %
Importante: los tipos fiscales pueden cambiar. Verifica siempre las cifras vigentes con tu abogado o con la Agencia Tributaria de Andalucía antes de firmar.
Costes que muchos compradores olvidan
- Tasación hipotecaria y comisiones bancarias.
- Derramas extraordinarias de la comunidad.
- Reformas y mobiliario.
- Gastos de traducción oficial, si aplica.
- Costes de cambio de divisa: comparar entre banco y proveedores especializados puede ahorrarte varios miles de euros.
Impuestos anuales que pagará un propietario no residente
1. IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): tasa municipal anual.
2. Impuesto de la Renta de No Residentes (IRNR): aunque no alquiles, tributas por la renta imputada (un porcentaje del valor catastral). Si alquilas, tributas por los ingresos obtenidos, con un tipo del 19 % para residentes en la UE/EEE y del 24 % para el resto, con diferencias en la deducción de gastos.
3. Tasa de basuras y gastos de comunidad.
4. Impuesto sobre el Patrimonio: puede aplicar según tu patrimonio en España; consulta tu situación concreta.
Alquiler vacacional: lo que debes saber en 2026
Si piensas comprar para alquilar a turistas, ten en cuenta:
- Licencia turística de la Junta de Andalucía: obligatoria para alquileres de corta duración.
- Registro único de alquileres: desde 2025 es obligatorio disponer de un número de registro nacional para anunciar el inmueble en plataformas.
- Estatutos de la comunidad: en edificios, la comunidad puede limitar o prohibir el uso turístico.
- Normativa municipal: algunos ayuntamientos restringen o regulan las viviendas turísticas.
Antes de comprar para alquilar, comprueba que la propiedad puede legalmente dedicarse a este uso.
¿Y qué pasa con el visado y la residencia?
Comprar una vivienda no te concede residencia por sí solo. El programa de Golden Visa por inversión inmobiliaria se eliminó en abril de 2025. Las vías más utilizadas hoy son:
- Visado de nómada digital: para teletrabajadores con ingresos del exterior.
- Visado de residencia no lucrativa: para quienes pueden vivir de sus recursos.
- Visado de emprendedor u otros según tu perfil.
Si eres ciudadano de la UE, no necesitas visado, solo registrarte como residente si pasas más de 90 días.
Los 7 errores más comunes de los compradores extranjeros
1. No contratar un abogado propio o fiarse del que recomienda el vendedor.
2. Comprar sin comprobar la legalidad urbanística (viviendas con ampliaciones sin licencia).
3. Ignorar las deudas asociadas a la propiedad, que en España pueden heredarse con el inmueble.
4. Subestimar los gastos totales y quedarse corto de presupuesto.
5. Comprar sobre plano sin garantías: exige el aval o seguro que protege tus pagos a cuenta.
6. No verificar si se puede alquilar como vivienda turística.
7. Decidir con prisa por presión del mercado o de la agencia.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tarda comprar una casa en la Costa del Sol?
Entre 6 y 12 semanas en segunda mano, desde el acuerdo hasta la escritura. La obra nueva depende del calendario de entrega.
¿Necesito viajar a España para comprar?
No necesariamente. Con un poder notarial, tu abogado puede firmar por ti, aunque lo recomendable es visitar la propiedad antes.
¿Cuánto impuesto paga un extranjero al comprar en Marbella?
Los mismos que un residente: ITP del 7 % en segunda mano, o IVA del 10 % más AJD del 1,2 % en obra nueva, además de notaría, registro y honorarios.
¿Puedo conseguir hipoteca siendo no residente?
Sí, normalmente de hasta el 60-70 % del valor de tasación, con documentación de ingresos y patrimonio.
¿Necesito abrir una cuenta bancaria en España?
Es prácticamente imprescindible para pagar impuestos, suministros y gastos recurrentes.
¿Comprar una casa me da derecho a residencia en España?
No. Desde abril de 2025 ya no existe la Golden Visa por inversión inmobiliaria.
¿Es buena inversión comprar en la Costa del Sol?
La demanda internacional sostenida, la escasez de suelo y la calidad de vida han impulsado los precios en los últimos años, pero la rentabilidad depende de la zona, el tipo de inmueble y la regulación del alquiler. Conviene analizar cada caso con datos reales.
Conclusión: compra con información y con los profesionales adecuados
Comprar en la Costa del Sol siendo extranjero es un proceso muy transitado y seguro cuando cuentas con asesoramiento independiente, planificas los costes reales y verificas la situación legal de la propiedad. Con la información correcta, puedes convertir tu compra en una excelente inversión y en un lugar donde disfrutar del clima y el estilo de vida del sur de España.
¿Quieres que te ayudemos a encontrar tu propiedad ideal? En Gestinvesting te acompañamos en todo el proceso, desde la selección de la zona hasta la entrega de llaves. Contacta con nuestro equipo y cuéntanos tu proyecto.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento legal ni fiscal. Los impuestos y la normativa pueden cambiar: consulta siempre con un profesional antes de tomar decisiones.